不動産にかかる税金の種類:取得・保有・譲渡

段階ごとに分けるとわかりやすい

韓国の不動産の税金は種類が多く複雑に見えますが、家と自分の関係がいつ変わるかで分けると整理できます。家を手に入れるときに払う税金、持っている間に毎年払う税金、売って利益が出たときに払う税金です。これに、家を貸して得る賃貸所得や、家族に贈与したり相続したりするときの税金が加わります。この記事は税率を扱いません。税率や控除は頻繁に変わり人によって条件も違うため、概念を知ったうえで公式の計算を確かめる方が正確です。

買うとき:取得税

取得税は、不動産を買う、贈与や相続を受ける、新しく建てるなどして所有権を得たときに払う地方税です。取得税には地方教育税が付き、場合によっては農漁村特別税も加わります。税額は取得価格や保有住宅数、地域、面積などの条件によって変わります。決められた期限内に申告して納める必要があり、実務では所有権移転登記を申請する前に納付を済ませます。売買の資金計画で取得税を抜かすと残金日にお金が足りなくなることがあるので、契約前に予想額を確認してください。

• 誰が:家を取得した人
• いつ:取得後の決められた期限内、通常は登記の前
• どこに:地方自治体(地方税)
• さらに付くもの:地方教育税、場合により農漁村特別税

持っている間:財産税

財産税は、家を持っている間に毎年払う地方税です。毎年6月1日時点の所有者にその年の財産税が課されるため、この日の前後に残金を払うと、その年の税金を誰が払うかが変わります。税額は相場ではなく、政府が毎年定める公示価格をもとに計算します。住宅分の財産税は通常7月と9月に分けて通知されます。通知書が届いたら、納付期限を守れば加算税は付きません。

持っている間:総合不動産税

総合不動産税は、一人が持つ住宅の公示価格の合計が一定の基準を超えるときに追加で払う国税です。財産税と同じく6月1日時点の保有で判断し、通常は年末に通知されます。基準額や税率、一世帯一住宅の人への控除は改正が多いため、毎年の確認が必要です。住宅を複数持っている、あるいは公示価格の高い家を持っているなら、該当するかどうかを国税庁の案内で前もって確認してください。

売るとき:譲渡所得税

譲渡所得税は、家を売って得た利益、つまり売った価格から買った価格と必要経費を引いた譲渡差益に課される国税です。一世帯一住宅で保有期間や居住期間などの要件を満たせば非課税になることがあり、長く保有すると控除を受けられる制度もあります。逆に短期間で売ったり住宅を複数持っていたりすると、税負担が大きくなることがあります。譲渡後の決められた期限内に自分で申告しなければならないため、売る前に税務署や税理士と予想税額を確認するのが安全です。

必要経費は領収書が残ってこそ認められる

譲渡差益を計算するとき、取得価格のほかにかかった費用の一部を差し引けます。ただし何が認められるかには基準があり、証明がなければ認められにくくなります。家を買った日から領収書を集めておく習慣が、売るときの税金を減らしてくれることがあります。壁紙の張り替えや日常的な修理のように家の価値を維持するだけの費用は認められないことが多いので、具体的な判断は公式案内に従ってください。

• 取得税など取得時に払った税金の領収書
• 売買時の仲介手数料の領収書
• 法務士費用など登記関連の領収書
• バルコニー拡張やサッシ交換のように価値を高める工事の契約書と領収書

ほかに知っておきたい税金

家を貸して家賃や保証金を受け取ると、住宅賃貸所得に対する所得税が生じることがあり、住宅数や金額によって課税されるかどうかが変わります。家族に家を贈れば受け取る人に贈与税が、相続すれば相続税が生じ、このときも受け取った人は取得税を別に払います。夫婦の共同名義のように名義をどうするかで複数の税金が一緒に変わるため、名義は契約前に決めておくのがよいでしょう。こうした判断は税金一つだけを見ず、全体をあわせて計算する必要があります。

確認する場所と注意

地方税である取得税と財産税は地方税の申告サイトや市・郡・区庁の税務課で、国税である総合不動産税と譲渡所得税は国税庁のオンラインサービスと税務署で、案内と試算を提供しています。韓国の税法は毎年変わり、同じ取引でも住宅数や居住期間、地域によって結果がまったく違ってきます。この記事は税金の種類と概念の説明であり、投資・法律・税務の助言ではありません。実際の申告や大きな決断の前には、必ず最新の公式案内を確認し、税理士に相談してください。